Reguliere pachtovereenkomsten openbreken

In het Tijdschrift voor Agrarisch recht stond een opmerkelijk artikel over het inpassen van duurzaamheid in reguliere overeenkomsten. Het meest verrassende is dat de auteur, mr. Th.C.M. Willemse, het artikel op persoonlijke titel heeft geschreven. Zij is namelijk niet de eerste de beste adviseur of advocaat. Zij is de voorzitter van het pachthof Arnhem-Leeuwarden en voorzitter van de Centrale Grondkamer.  Zij wijst in het artikel op openingen en geeft adviezen over hoe reguliere overeenkomsten gewijzigd kunnen worden. Voorstelbaar is dat zij later als voorzitter van de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden mede vonnis moet wijzen over geschillen die voort kunnen komen uit pogingen haar adviezen over het wijzigen van reguliere overeenkomsten in de praktijk te brengen. Het instrument pacht dreigt daarmee steeds meer een speelbal van (politieke) wensen en de auteur van het artikel lijkt hier open voor te staan.

Pachtregel instrument 

Een bedrijf of ondernemer kan zich alleen goed ontwikkelen als pacht daadwerkelijk en op lange termijn de rechten geeft om zelfstandig te kunnen handelen. Het is immers de pachter die het ondernemersrisico draagt. Het is daarom van groot van belang dat het instrument pacht wordt gevrijwaard van politieke interventies, subjectieve criteria en persoonlijke opvattingen van de verpachter.

In de afgelopen jaren krijgt duurzaamheid in verschillende beleidsdossiers aandacht. Klimaat, mestwetgeving, bodem, waterkwaliteit en -kwantiteit, stikstof, circulaire landbouw zijn daar een paar voorbeelden van en iedereen vindt er iets van. Uiteindelijk is het mogelijk dat maatschappelijke gevoelens politiek vertaald worden en neerslaan in wetgeving. Die wetgeving is daarmee democratisch gelegitimeerd. Het is vervolgens aan de rechtspraak om op basis van die wetgeving recht te spreken. Hoe beter de kwaliteit van die wetgeving, hoe kleiner de rol van de rechtspraak. De perfecte wet behoeft geen uitleg of interpretatie.

In toenemende mate wordt druk uitgeoefend om de pachtregel bij te stellen en verpachters meer mogelijkheden te bieden om hun greep op de agrarische bedrijfsvoering te vergroten. De pachtregel en haar voorgangers hebben een rijke geschiedenis. Niet voor niets zijn de huidige wetteksten tot stand gekomen. Die wetgeving is in niet geringe mate het gevolg van de toen levende behoefte de zwakkere partij, de pachter, bescherming te bieden tegen de willekeur van de verpachter. Een van de functies van de wet is immers het beschermen van de zwakkere in het maatschappelijke verkeer.  Daarnaast zoekt de wet naar evenwicht. Een voorbeeld daarvan is dat de pachter het gepachte op een goede wijze moet exploiteren. Op zich een abstracte tekst maar het kader voor het beoordelen of de pachter zich goed gedraagt is strak en is in de afgelopen tientallen jaren door gerechtelijke uitspraken aangescherpt. Ook worden pachtovereenkomsten en -wijzigingsovereenkomsten op buitensporige bedingen getoetst. Dit is ook van belang omdat het generieke overheidsbeleid als basis voor de agrarische bedrijfsvoering moet dienen. De overeenkomsten kunnen dan ook objectief worden getoetst.  

In de beleidsdossiers vertaald in wet- en regelgeving wordt het generieke beleid voor de agrariërs geregeld. Het instrument pacht regelt het gebruik van landbouwgrond waarbij de pachter zich tegenover de verpachter verbindt tot een tegenprestatie (art. 7:311). Ook geeft de wet een omschrijving van wat landbouw is en bovendien dat die landbouw bedrijfsmatig moet zijn. Pachtregels gaan dus niet over emissie van broeikasgassen, duurzame teelten, niet-kerende grondbewerking, of het wel of niet gebruiken van gewasbeschermingsmiddelen.

Door de deur uitnodigend open te zetten voor het inbrengen van extra eisen t.o.v. het generieke beleid door de verpachter, wordt rechtsongelijkheid opgeroepen. Rechtsongelijkheid tussen eigendomsgrond en pachtgronden, maar ook tussen de positie van de verschillende verpachters. Wat de ene verpachter wil verplichten, kan door de ander verboden worden. Door zaken als duurzaamheid aan de markt over te laten ontstaat er een mogelijk onwerkbare situatie voor de pachter. Dat wat het best generiek geregeld wordt vanuit het algemeen belang, zoals dat op enig moment wordt beleefd en politiek kan worden vertaald, moet ook generiek worden geregeld. Het overlaten van regelgeving aan het maatschappelijk verkeer of aan een rechterlijk toets die niet anders is dan een toets aan dat wat de rechter redelijk en billijk vindt, leidt tot misstanden en afbraak van het gezag van de rechterlijke macht.

Duurzaamheid inpassen 

Tegen deze achtergrond is de inleiding van het artikel “Duurzaamheid inpassen in de reguliere pachtovereenkomst” in het Tijdschrift voor Agrarisch recht van mr. Th.C.M. Willemse een avontuurlijk exposé. Volgens Willemse neemt de druk op het duurzaam maken van de landbouw toe en leidt een maatschappelijke roep naar een drastische omslag van de landbouw. Ook bedrijven die niet omschakelen en in een kwetsbaar gebied liggen, liggen volgens haar onder vuur. Het is onduidelijk of zij daarmee haar mening geeft, een maatschappelijke trend verwoordt of een politiek statement maakt. Zij merkt namelijk niet op of deze maatschappelijke roep ook tot enig overheidsbeleid of wetgeving aanleiding zou moeten geven. 

Haar conclusie is dat deze ontwikkelingen voor de pacht gevolgen heeft, waarbij de suggestie is dat dit een toe te juichen ontwikkeling is. Maar dat dit alles nog meer vaart zou krijgen als verpachters en pachter het idee los zouden willen laten dat reguliere pacht onveranderlijk is.

De auteur suggereert dat maatschappelijke wensen gehonoreerd moeten worden zonder dat een politiek besluit daaraan ten grondslag moet worden gelegd. Zij vindt dat maatschappelijke ontwikkelingen zonder vastgesteld overheidsbeleid moeten kunnen worden geïmplementeerd. Zij somt mogelijkheden op en geeft adviezen op welke wijze de maatschappelijke trends in de bestaande pachtovereenkomsten kunnen worden ingepast.

In het artikel wordt een voorbeeld gehanteerd. De Tweede Kamer heeft een motie aangenomen om glyfosaat op rijksgronden sterk terug te dringen. Het blijkt echter dat een eenzijdige, directe aanpassing in de reguliere overeenkomsten niet mogelijk is en dit is uiteraard een juiste constatering. Dit nog afgezien van het feit dat het hier om een toegelaten middel gaat, een motie een uitspraak is van de Kamer, en er geen wetgeving in voorbereiding is die beoogt het gebruik van glyfosaat oudende middelen te beperken of te verbieden. Volgens het artikel zijn er terdege mogelijkheden om een reguliere pachtovereenkomst ‘open te breken’ om een nieuw evenwicht te vinden waardoor deze beter aansluit bij de maatschappelijke ontwikkelingen. 

Overigens zijn er nog wel tientallen voorbeelden van maatschappelijke oproepen te bedenken.

Optie wijzigingsovereenkomst

Het meest eenvoudige voorbeeld om een pachtovereenkomst open te breken is dat verpachter en pachter samen de noodzaak en de mogelijkheden zien voor een bedrijfsvoering die voor de toekomst houdbaar blijft. Met een pachtwijzigingsovereenkomst kan de pachtovereenkomst worden bijgesteld. De grondkamer toetst deze overeenkomst en zal in dit geval buitensporige bedingen schrappen. 

Optie het redelijk bod

De auteur schrijft in haar artikel:

“Zowel pachter als verpachter kunnen (in de toekomst) verplicht worden het gepachte anders te (laten) beheren bij een (toekomstige) gewijzigde bedrijfsvoering. Het voorstel aan de wederpartij om bijvoorbeeld andere beheersbepalingen op te nemen in de bestaande reguliere pachtovereenkomst is een aanbod tot wijziging van de pachtovereenkomst. Als dat voorstel van de verpachter komt, zal de aanvaardbaarheid voor de pachter vergroot kunnen worden door begeleiding te bieden, scholing dan wel een overgangsperiode af te spreken (al dan niet met tijdelijke verlaging van de pachtprijs) voor de duur van de omschakeltijd. Het voorstel van de verpachter is een aanbod tot het aangaan van een gewijzigde of nieuwe pachtovereenkomst (art. 7:370 lid 1).”

De verpachter heeft volgens de auteur van het artikel een extra drukmiddel achter de hand om de pachter te bewegen in te gaan op het voorstel: hij kan het voorstel als ‘redelijk aanbod’ voorleggen aan de pachtkamer. Als de pachtkamer het aanbod in de gegeven omstandigheden redelijk oordeelt en de pachter niet in het voorstel toestemt, kan dat reden tot beëindiging van de reguliere pachtovereenkomst zijn.

Mr. Willemse bedoelt hiermee dat als de verpachter aanvullende wensen heeft of hij van een maatschappelijke ontwikkeling heeft gehoord er mogelijkheden zijn om deze in te voeren, in plaats van wijzigingen als gevolg van generiek overheidsbeleid. Als de verpachter een redelijk bod doet, dan biedt dit kansen. In het geval de pachter niet wil meewerken, of bezwaar maakt, dan zal de rechter of grondkamer een oordeel vellen. De kans is groot dat dergelijke zaken tot procedures bij het Pachthof of Centrale grondkamer leiden. Wat redelijk is, wordt dan bepaald door de rechter, niet op basis van de wet of objectieve toetssteen, maar op basis van het normkader en/of persoonlijke mening van de rechter. Dit ondermijnt uiteindelijk het gezag van de rechter. De toets aan wet of verdrag beschermt ook de rechterlijke positie.

Optie wijziging bepalingen door de grondkamer

Op verzoek van de pachter of de verpachter kan volgens de auteur de grondkamer bedingen van de reguliere pachtovereenkomst wijzigen in het geval dat bijzondere omstandigheden daarvoor aanleiding geven. Als dat zo is, mogen het algemeen landbouwbelang of een redelijk belang van de andere partij zich niet verzetten tegen die herziening. Art. 7:326 van de pachtregel biedt deze mogelijkheid, meent de auteur. Dit in weerwil van de tekst van art. 7:326.

Heisterkamp en Valk spreken (Pachtrecht Tekst en Commentaar A.H.T Heisterkamp en W.L. Valk, Kluwer 2013, p37) over de wens tot wijziging van pachtovereenkomsten omdat de toenmalige inzichten ten aanzien van de landbouwkundige exploitatie inmiddels achterhaald zijn. Landbouwkundige inzichten zijn uiteraard niet hetzelfde als politieke wenselijkheden. 

Optie heronderhandelingsplicht

Volgens Willemse kan een partij de wederpartij mogelijk dwingen om over de reguliere overeenkomst opnieuw te onderhandelen. In het contractenrecht blijkt dat partijen bij de uitvoering van de overeenkomst rekening moeten houden met elkaars gerechtvaardigde belangen. Sommigen leiden hieruit af dat een plicht tot onderhandeling over de (bestaande) overeenkomst kan worden afgedwongen.  Die is dan gebaseerd op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. 

Als de omstandigheden waaronder de reguliere pachtovereenkomst is aangegaan drastisch zijn gewijzigd en de belangen van de pachter of verpachter ernstig worden getroffen bij ongewijzigde voortzetting, kan de rechter partijen verplichten de overeenkomst open te breken en de condities opnieuw uit te onderhandelen, aldus Willemse.

Gezien de aard van dit artikel zou een maatschappelijke gevoelde noodzaak voldoende kunnen zijn, en lijkt er in ieder geval een rechter te zijn die hiervoor op voorhand openstaat.

Arbitrair en discutabel

Rechters worden geacht in de maatschappij te staan. Rechters mogen, net als iedere burger, een mening hebben. Rechters doen er echter goed aan prudent met het uiten van meningen over maatschappelijke kwesties om te gaan en de schijn van een vooringenomen positie te mijden. De auteur heeft dit artikel op persoonlijke titel geschreven. Zij is in het dagelijks leven voorzitter van de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden en voorzitter van de Centrale Grondkamer.

Indien het artikel zich beperkte tot de juridische aspecten, dan zou de inhoud van het artikel nog enigszins verdedigbaar zijn alhoewel er dan ook vraagtekens bij kunnen worden geplaatst. Een voorzitter van het Pachthof en de Centrale Grondkamer dient zich beter afzijdig te houden van kwesties waarover zij later wellicht zal moeten oordelen, zelfs als zij haar meningen op persoonlijke titel uit.

Door in het artikel verpachters middelen aan te reiken waarmee deze inbreuk kunnen maken op bestaande contracten, en dat inzet van deze middelen tot procedures kunnen leiden die in laatste instantie voor de Centrale Grondkamer of het Pachthof zullen dienen, heeft zij een ongemakkelijke spanning opgeroepen. De onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de rechtspraak en de rechters moeten staan als een huis. Geen enkele twijfel mag hierover bestaan. Onvermijdelijk is dat over toekomstige uitspraken met betrokkenheid van Willemse het schijnsel van dit artikel zal vallen. En dat is buitengewoon spijtig.

Bron: Tijdschrift voor Agrarisch recht, uitgave 2021, Duurzaamheid inpassen in de reguliere pachtovereenkomst, mr. Th.C.M. Willemse.