Regionormen 2021 bevestigen zorg over inkomens
De regionormen 2021 dalen in acht pachtregio’s ten opzichte van 2020. In drie pachtregio’s met overwegend akkerbouw is een sterke stijging berekend. Dit zijn regio’s die vooral op de consumptieteelt zijn gericht en dan is een stijging een niet altijd logisch. De regio IJsselmeerpolders is met een regionorm van € 1.318 per ha onwaarschijnlijk hoog. De continuïteit van een gemiddeld pachtbedrijf staat in deze regio onder druk. Vraagtekens worden geplaatst bij de representativiteit van de bedrijven die de regionorm bepalen.
De regionormen zijn een afspiegeling van de bedrijfsuitkomsten van de afgelopen jaren en de BLHB maakt zich dan ook grote zorgen over de inkomensontwikkeling in land- en tuinbouw. In 2020 was die gemiddeld slecht en in 2021 is er nauwelijks sprake van een verbetering.
Achtergrond van de systematiek
Jaarlijks worden de hoogst toelaatbare pachtprijzen voor akkerbouw- en grasland, tuinland, agrarische gebouwen en agrarische woningen vastgesteld. Wageningen Economic Research – voorheen het LEI – heeft de hoogst toelaatbare pachtprijzen voor 2021 berekend conform de uitgangspunten van het Pachtprijzenbesluit 2007. De regionormen 2021 zijn gebaseerd op de gemiddelde bedrijfsresultaten van middelgrote en grote akkerbouw- en melkveebedrijven met een omvang van respectievelijk 130.000 tot 750.000 SO en 155.000 tot 885.000 SO in de periode 2015-2019, een voortschrijdend gemiddelde van 5 jaar. Deze bedrijfsresultaten zijn afkomstig van gegevens uit het bedrijvennetwerk, de zogenaamde LEI-bedrijven. Het veranderpercentage wordt berekend door de nieuwe regionorm te delen door de oude In dit geval zijn de regionormen 2021 gedeeld door de regionormen 2020.
Het pachtprijzensysteem is tot stand gekomen met medewerking van verpachters- en pachtersorganisaties (FPG, a.s.r., RVB, LTO, NAJK en BLHB).
Berekeningen regionormen
Op basis van de basisresultaten van de eerdergenoemde bedrijven wordt de grondbeloning per pachtregio berekend en dit wordt per ha weergegeven. De grondbeloning komt overeen met alle opbrengsten van het bedrijf verminderd met de kosten, inclusief afschrijvingen, uitgezonderd de kosten voor grond en de vergoeding voor immateriële activa en de vergoeding voor eigen arbeid.
De vergoeding van arbeid wordt gelijkgesteld aan één keer het modaal inkomen voor het gehele bedrijf ongeacht de grootte van het bedrijf en het aantal ondernemers. De kosten van bijvoorbeeld de aanschaf van voorheen het melkquotum en nu fosfaatquotum mogen niet mee worden genomen.
Vereiste directe rendement
Nadat de grondbeloning is berekend wordt deze gecorrigeerd met het zogenaamde vereiste direct rendement voor de verpachter. De uitkomst daarvan kan per pachtprijsgebied aanleiding zijn om de grondbeloning met 5 of 10% naar boven of beneden bij te stellen.
Het vereiste directe rendement in 2021 is voor de verpachters 0,878% (in 2020 was dit 0,599%) van de verpachte waarde in 2019. Het vereiste rendement wordt berekend aan de hand van de verpachte waarde. De prijs van regulier verpachte landbouwgrond is gelijkgesteld aan de helft van de prijs van onverpachte landbouwgrond. In alle pachtprijsgebieden ligt de gemiddelde berekende grondbeloning ruim boven het vereiste directe rendement, zodat de grondbeloning voor bijna alle pachtregio’s met 10% naar beneden wordt bijgesteld. Door de erg lage regionorm in Waterland en Droogmakerijen is de correctie tot 5% beperkt.
Vrij vertaald, het rentepercentage is laag zodat pacht interessant is en dus een redelijk rendement geeft. Sparen levert immers niets op en kost zelfs geld. Vooral voor verpachters die niet via box lll vermogensbelasting moeten betalen is pacht bijzonder aantrekkelijk. Deze groep vertegenwoordigt het overgrote deel van het verpachte areaal en betaalt gemiddeld nauwelijks belasting over hun verpachting.
Regionormen en veranderpercentages 2020, los land
De pachtnormen voor 2021 zijn berekend op basis van de grondbeloning in de jaren 2015-2019. Dit houdt in dat ten opzichte van 2020 het jaar 2014 is weggevallen en 2019 erbij is gekomen. De berekende pachtnormen 2021 zijn in acht van de veertien pachtprijsgebieden ten opzichte van 2020 gedaald. In de zes gebieden met veel melkveehouderij (Noordelijk weidegebied, Oostelijk veehouderijgebied, Centraal veehouderijgebied, Westelijk Holland, Waterland en Droogmakerijen en Hollands/Utrechts weidegebied) ligt de daling op ruim 8%. 2014 was voor de melkveehouderij een goed jaar en daar is het iets minder goede jaar 2019 voor teruggekomen. De regionorm in de pachtregio Waterland en Droogmakerijen is met € 233 bijzonder laag. De productieomstandigheden en de bedrijfsstructuur in dit gebied wijzigen zich in negatieve richting en de inschatting is dat de regionorm in dit gebied structureel laag zal blijven. De grondprijs in dit gebied blijft daarentegen erg goed. Een tegenstrijdigheid die niet te verklaren is. Wel bewijst dit de stelling dat de vrije verkeerswaarde voor agrarische grond door niet agrarische invloeden wordt bepaald.
Het is wel opvallend dat het Zuidelijk Veehouderijgebied daarentegen een stijging van de regionorm van 10% laat zien. Een verklaring daarvoor is niet te geven.
Ook de Veenkoloniën en Oldambt geven wederom een forse daling, terwijl de zetmeelprijs de afgelopen jaren alleen maar stijgt. De grondbeloning van 2019 is hoger dan 2018 maar is ten opzichte van het weggevallen jaar 2014 veel lager. In 2014 waren de opbrengstprijzen voor suikerbieten en granen veel hoger en had het gebied minder last van droogte.
De drie regio’s Zuidwestelijk kleigebied, Zuidwest-Brabant en IJsselmeerpolders zijn fors gestegen. Dit is merkwaardig omdat veel bedrijven hun in 2019 geteelde vrije marktproducten (consumptieaardappelen en uien) in 2020 hebben verkocht. Door de Coronamaatregelen zakten de opbrengstprijzen fors en dit is niet in de regionormen terug te vinden. Een stijging van de regionorm is al vrij snel te berekenen omdat in de afgelopen jaren in deze regio niets is verdiend en daardoor de regionorm in dit gebied al historisch laag was. Een beetje beter geeft dan al snel een sterke stijging te voorzien.
De IJsselmeerpolders had in 2018 een grondbeloning van € 3.696 per ha en in 2019 € 1.562. Het wegevallen 2014 was voor deze pachtregio matig zodat wederom deze regio sterk stijgt. Met een regionorm van € 1.318 per ha wordt schijnbaar in dit gebied veel meer verdiend dan in de nadere regio’s. De opbrengsten in deze polder zijn goed en is er sprake van meer hoogsalderende gewassen, maar dit kan nooit dit grote verschil veroorzaken. De steeds terugkerende vraag voor dit gebied is of de ‘LEI-bedrijven’ wel voldoende representatief zijn.
In tabel 1 zijn de nieuwe regionorm in 2021, de oude regionorm voor 2020 en het veranderpercentage voor los bouw- en grasland vermeld.
| Tabel 1 | Nieuwe regionorm, oude regionorm en veranderpercentage per pachtprijsgebied voor los bouw- en grasland | |||
| Pachtprijsgebied | Regionorm 2021 (euro/ha) | Regionorm 2020 (euro/ha) | Veranderpercentage 2021 | |
| Bouwhoek en Hogeland | 692 | 677 | 2 | |
| Veenkoloniën en Oldambt | 387 | 451 | -14 | |
| Noordelijk weidegebied | 514 | 535 | -4 | |
| Oostelijk veehouderijgebied | 573 | 601 | -5 | |
| Centraal veehouderijgebied | 442 | 448 | -1 | |
| IJsselmeerpolders | 1.318 | 1.135 | 16 | |
| Westelijk Holland | 413 | 464 | -11 | |
| Waterland en Droogmakerijen | 230 | 255 | -10 | |
| Hollands/Utrechts weidegebied | 639 | 714 | -11 | |
| Rivierengebied | 626 | 660 | -5 | |
| Zuidwestelijk akkerbouwgebied | 471 | 377 | 25 | |
| Zuidwest-Brabant | 856 | 761 | 12 | |
| Zuidelijk veehouderijgebied | 533 | 486 | 10 | |
| Zuid-Limburg | 557 | 544 | 2 | |
In tabel 2 zijn de gemiddelde grondbeloningen van 2014 en 2019 per pachtprijsgebied weergegeven.
| Tabel 2 Pachtprijsgebied en grondbeloning 2014 en 2019 | 2014 | 2019 |
| Bouwhoek en Hogeland | 887 | 1.225 |
| Veenkoloniën en Oldambt | 783 | 569 |
| Noordelijk weidegebied | 931 | 1.075 |
| Oostelijk veehouderijgebied | 989 | 1.043 |
| Centraal veehouderijgebied | 818 | 1.000 |
| IJsselmeerpolders | 450 | 1.562 |
| Westelijk Holland | 760 | 612 |
| Waterland en Droogmakerijen | 715 | 578 |
| Hollands/Utrechts weidegebied | 1.291 | 1.141 |
| Rivierengebied | 1.058 | 1.089 |
| Zuidwestelijk akkerbouwgebied | -31 | 626 |
| Zuidwest-Brabant | 619 | 1.447 |
| Zuidelijk veehouderijgebied | 788 | 1.397 |
| Zuid-Limburg | 729 | 1.026 |
| Nederland | 791 | 1.002 |
Ten opzichte van 2020 is 2019 er bijgekomen en 2014 er afgegaan. In tabel 2 is de grondbeloning voor de 14 afzonderlijke pachtregio’s in 2014 en 2019 weergegeven. Dit verklaart alle wijzigingen in de regionorm en het veranderpercentage.
Los tuinland
De veranderpercentages van los tuinland zijn voor de twee pachtprijsgebieden ‘Westelijk Holland’ en ‘Rest van Nederland’ op respectievelijk 24% en 14% vastgesteld.
In tabel 3 staan de pachtnormen voor de twee pachtprijsgebieden van los tuinland vermeld. In zowel het gebied ‘Westelijk Holland’ als in het gebied ‘Rest van Nederland’ is het inkomensjaar 2014 ingewisseld voor 2019. De grondbeloningen in 2014 waren voor ‘Westelijk Holland’ en ‘Rest van Nederland’ € 2.883 en € 3.332 en dit was in 2019 respectievelijk € 6.973 en € 4.636. Dit verklaart de forse stijgingen in beide regio’s.
De samenstelling van de tuinbouwsector in beide gebieden verschilt sterk en de pachtnormen (gebaseerd op de bedrijfsresultaten) hierdoor ook. In Westelijk Holland is het merendeel bloembollenbedrijf. In Rest van Nederland spelen bloembollenbedrijven nauwelijks een rol en zijn de boomkwekerijen in de meerderheid.
In tabel 3 staan de regionormen 2021 en 2020 en veranderpercentage 2021 voor pachtprijsgebieden van los tuinland vermeld.
| Tabel 3 | Nieuwe regionorm, oude regionorm en veranderpercentage per pachtprijsgebied voor los tuinland | ||
| Pachtprijsgebied | Regionorm 2021 (euro/ha) | Regionorm 2020 (euro/ha) | Verander- percentage 2020 |
| Westelijk Holland | 4.496 | 3.633 | 24 |
| Rest van Nederland | 3.024 | 2.646 | 14 |
Slechte inkomenssituatie agrarische sector
In 2007 is de huidige systematiek van het pachtprijzenbesluit ingevoerd en de gemiddelde regionorm is tot op heden in 2007 gemiddeld het laagst. In 2020 was dit gemiddeld de één na laagste regionorm en 2021 volgt op de voet. De conclusie is dat het gemiddelde inkomen in de agrarische sector voor melkveehouderij- en akkerbouwbedrijven slecht is en de grondgebonden landbouw zich in een beroerde situatie bevindt.
De pachters kunnen over het algemeen de relatief lage pachtprijzen wel omarmen, maar het is erg schrijnend dat dit door de slechte opbrengstprijzen wordt veroorzaakt. Een zorgelijke ontwikkeling die helaas op het ministere van LNV onvoldoende wordt herkend.
Zoals eerder is gemeld, wordt de grondbeloning over vijf jaar berekend. Voor het bepalen van de regionorm 2021 zijn de jaren 2015-2019 van toepassing en dit houdt in dat het in de agrarische sector al meer dan 5 jaar slecht gaat.
Agrarische bedrijfsgebouwen
De hoogst toelaatbare pachtprijzen voor agrarische bedrijfsgebouwen (artikel 16) en de pachtprijs voor bestaande overeenkomsten (artikel 20) worden verhoogd met 2,44%, de gemiddelde bouwkostenindex over de periode 2016-2020. Wageningen Economic Research berekent deze index jaarlijks voor het Informatienet op basis van gegevens van het CBS.
Deze drie bedrijfstypen verschillen substantieel voor wat betreft de soorten bedrijfsgebouwen, de nieuwwaarde daarvan en het gemiddelde bedrijfsareaal per sector.
Een gebouw met een leeftijd van 1 tot en met 7 jaar kan in het algemeen worden ingedeeld in de categorie ‘nieuw’. Vervolgens worden de gebouwen in stappen van 7 jaar naarmate zij ouder worden ingedeeld en worden gekwalificeerd van zeer goed, goed, redelijk tot matig en bij ouder dan 35 jaar als slecht. Is de doelmatigheid beter of slechter van een bedrijfsgebouw met een bepaalde leeftijd, dan is een uitzondering gerechtvaardigd. Voorbeelden zijn: de verpachter heeft tussentijdse investeringen gedaan; de aanwezigheid van meerdere bedrijfsgebouwen in een complex (waardoor niet één leeftijd vastgesteld kan worden); de verpachter heeft zeer goed of juist slecht onderhoud gepleegd; de kwaliteit van de gebruikte materialen en constructie bij de bouw van het bedrijfsgebouw; afspraken tussen partijen; de aanwezigheid van meer (opslag)ruimten, stallen en aansluitingen dan gemiddeld, enzovoort.
Bij de vaststelling van het aantal hectaren dat aan de bedrijfsgebouwen toegerekend kan worden, moeten we rekening houden met de totale oppervlakte land waarvoor de bedrijfsgebouwen naar redelijke verwachting worden geëxploiteerd en/of bij de stichting van de gebouwen aanwezig waren.
Agrarische woningen
De maximale pachtverhoging voor agrarische woningen met pachtovereenkomsten van vóór 1 september 2007 bedraagt 0% omdat het besluit is genomen om de maximale huurprijsverhoging voor sociale woningbouw op 0% te zetten. De hoogst toelaatbare pachtprijs voor agrarische woningen met pachtovereenkomsten op of na 1 september 2007 stijgt met 1,3%, gelijk aan het inflatiepercentage over 2020.
